¿Quién responde de una plaga en una comunidad de vecinos?

Dicen que todos somos valientes, hasta que la cucaracha vuela…

Seguro que entre vosotros hay mil y un valeroso e intrépido pero, desde este otro lado del teclado, voy a confesaros algo: vuelen o no, las cucarachas me dan pánico. Y, lo sé: al enemigo no hay que mostrarle nunca tus debilidades pero, cuando una cucaracha se me cruza, aunque sea en mi mente, prefiero rendirme en la batalla y poner “pies en polvorosa”.

A alguno de vosotros mi confesión os resultará curiosa, o puede que graciosa. Alguno compartiréis mi miedo o mi fobia, otros, más valientes, no. Pero, lo que está claro es que, seamos más o menos decididos o atrevidos, todos estaréis de acuerdo en algo: y es que, si ya cuesta, a veces, convivir entre nosotros, entre los de nuestra misma especie y aguantar costumbres distintas y mirar de comprender manías, convivir con quienes se cuelan en tu vida sin avisar, ya sean solos o en pandilla, puede hacernos la vida demasiado cuesta arriba.

Hace unos días, vino a verme una clienta que se encontraba en una situación desesperada. Ella tenía una segunda residencia en una conocida población de la zona del Garraf y, desde hacía un par de meses, estaba teniendo un problema en su comunidad de vecinos por una plaga de cucarachas que no conseguían erradicar.

Me explicó que, debido al cambio y aumento brusco de temperatura en estos días, una empresa experta en plagas le había explicado que, se había favorecido al crecimiento y proliferación de ciertos hongos, insectos y plagas que además de afectar enormemente a ciertos cultivos o a la agricultura, también estaban afectando a ciertas poblaciones como era la suya.

El cambio climático no es solo una cuestión de temperatura, pero, dicen los expertos que, este es sin duda uno de los factores que más influencia tiene sobre el comportamiento, distribución geográfica, desarrollo, supervivencia y reproducción de las plagas urbanas.

Explican expertos en el control de plagas que, los insectos son organismos de sangre fría y que no pueden regular su temperatura corporal, por lo que “si la temperatura aumenta, el ciclo de vida de muchos insectos se acorta, es decir, se desarrollan más rápido pasando de un estado a otro en menos tiempo, lo que provoca que haya más generaciones de ese insecto a lo largo del año”. Y, esto es lo que, al parecer, esta clienta se estaba encontrando en la finca donde tenía su apartamento de veraneo: un campamento de cucarachas americanas que desfilaban sin orden ni mando por toda la comunidad de vecinos y a todas horas.

Tras mi revelación, os podéis imaginar mi apetencia en el asunto, ¿verdad? Pero, voy a confesaros algo más y es que, no hay nada que llame más mi atención que un reto ni nada que me guste más que ponerme a prueba, así que, en este “post” os voy a intentar explicar quién responde de una plaga en una comunidad de vecinos, tanto si la plaga es de cucarachas, o de cualquier otro insecto, animal o bicho.

El gran inversor estadounidense Warren Buffett dice que «rara vez hay una cucaracha en la cocina. Sabes, enciendes la luz y, de repente, todos empiezan a correr». Es cierto. No hay bicho o insecto que más corra. Pero, a nuestra clienta no le importaba saber cuánto corrían, sino cómo deshacerse de ellas. Estaba desesperada y, tan solo quería encontrar el foco o nido de las cucarachas para poder atajar el problema de la finca cuanto antes.

Lo primero que hicimos, fue indicarle a la clienta que se pusiese en manos de una empresa de la zona especializada en el control de plagas. Éstos, le indicaron que en caso de plaga en una comunidad de vecinos que, todos los propietarios debían seguir las siguientes recomendaciones que tenían que ver con una buena higiene y con el respeto de los espacios comunes. Es decir, los vecinos, debían mantener la limpieza de las zonas de uso compartido, debían establecer y cumplir con políticas de basura, es decir, indicar horarios para sacar las bolsas o depositar residuos, etc., debían mantener en condiciones las instalaciones de almacenamiento de basura y mirar que las mismas siempre estuviesen cubiertas o tapadas, debían evitar acumulaciones de agua estancada y realizar un mantenimiento y control periódico del edificio.

Pero, aunque la prevención es importante, era lógico pensar que, dicha prevención no se había llevado a cabo en el edificio de nuestra clienta, por lo que, viendo que se veían obligados a convivir con cucarachas que no tenían intención de marcharse, era necesario buscar y encontrar una solución que las erradicase.

¿Qué hay qué hacer ante una plaga en una comunidad de vecinos?

Lo primero que hay que hacer es encontrar el origen de la plaga o el nido. Si el foco se encuentra en una zona común o de uso común del edificio, la comunidad de vecinos es la responsable de mirar de poner solución al problema y quien correrá con los gastos de contratación de los servicios de una empresa experta en plagas para que extermine la misma y prevenga para evitar que reaparezca.

Pero, si el foco está en un piso o local particular, en este caso, son los propietarios quiénes deberán hacerse cargo de los gastos de exterminio.

Por suerte, en el caso particular de nuestra clienta, bastó por nuestra parte, con enviar una carta, mediante burofax, al administrador de la comunidad de propietarios de la finca advirtiendo del problema, para que la comunidad se pusiese en marcha y contratase los servicios de una empresa experta en plagas en comunidades de propietarios y, pudo determinarse que el foco se hallaba en la zona del parking de la finca.

Según establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal,  las derramas por problemas de mantenimiento y conservación del inmueble, como era el caso, deberán ser abonadas por el conjunto de la comunidad.

Por ello, todos los comuneros o vecinos propietarios del inmueble, deben hacerse cargo de acuerdo a su cuota de participación o por partes iguales al coste de la exterminación de la plaga. Esto significa que, si un propietario se niega a pagar la derrama, se expone a sanciones aun cuando no se vea afectado directamente por la plaga.

En nuestro caso, todo fue sencillo y, en un mes, se pudo dar solución al problema, gracias a la colaboración de todos los propietarios de la comunidad de vecinos de la finca donde nuestra clienta tenía su apartamento. Pero, hay veces, en las que nos podemos ver obligados a tener que acudir a la vía judicial para poder resolver una situación de responsabilidad sobre plagas de cucarachas o de cualquier otro animal o insecto, haciendo la situación, todavía más insoportable para el afectado.

Pero, imaginemos que el foco no está en una zona común de una comunidad de vecinos y lo está en una vivienda que está arrendada, ¿quién sería el responsable?

En estos casos, cuando un inquilino se ve afectado por un nido de cucarachas o de otros insectos en la vivienda arrendada, hay que diferenciar si este inquilino se encuentra al inicio del contrato de arrendamiento o ya durante la vida del mismo.

Si la plaga o foco es detectado en los primeros días o semanas del contrato, la responsabilidad, será del propietario del inmueble, puesto que se sobreentiende que el nido ya estaba antes de la llegada del arrendatario o inquilino. En estos casos, pues, será el propietario quien deberá responder y asumir el coste de la desinfección de la vivienda hasta darle solución al problema de la plaga.

Si por el contrario, la plaga o nido no son detectados hasta pasar meses desde el inicio del contrato de arrendamiento, entonces, la responsabilidad se le presupone al inquilino, dado que recibió la vivienda, salvo que se pruebe lo contrario, en condiciones de habitabilidad. Por lo tanto, en este caso el inquilino será quien tenga que asumir el coste de la desinfección de la vivienda.

El artículo 21.1 de la L.A.U, dice que si aquello que hace inhabitable una vivienda –en este caso la plaga de cucarachas– es causado por el inquilino, será éste quien tenga que asumir el coste.

En los contratos de vivienda de temporada y de locales comerciales, la solución es la misma que para los contratos de vivienda habitual, si bien únicamente cabe destacar que quien se ocupa de la cuestión es el artículo 30 de la LAU, que lo único que hace es decir que para este tipo de contratos de temporada, local, etc., se aplicará también lo establecido en el artículo 21 LAU.

En definitiva, las plagas en comunidades de vecinos son un problema indeseable, pero podemos controlarlo mediando siempre el sentido común, y sobre todo, tomando ciertas medidas de prevención y concienciado para mantener una buena higiene en la comunidad, viviendas y zonas comunes.

Recomendamos que para evitar el caso de plaga en una comunidad de vecinos, es decir, para prevenir imprevistos, las comunidades contraten seguros para comunidades multirriesgo que siempre incluya servicio de control de plagas puesto que con el mismo, siempre se dará una mayor tranquilidad a los vecinos y una mayor y fácil solución al problema.

¡Ya lo veis! Tengamos más o menos fobia a las cucarachas, hay que estar prevenidos porque, ya lo decía un gran y prestigioso colega austriaco llamado Peter Drucker, “a los elefantes les cuesta mucho adaptarse, pero las cucarachas sobreviven a todo”.

 

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