¿Qué hacer si en tu finca hay vecinos qué realizan actividades prohibidas?
Siempre me ha gustado una frase del gran Jim Morrison que dice que: “Prohibido prohibir. La libertad comienza por una prohibición”.
Es cierto que si echamos la vista atrás los mayores abusos y excesos se han cometido en nombre de la “libertad”. Sin ir más lejos, nos sirve de ejemplo todo conflicto bélico o cualquier guerra o abuso de poder.
Pensamos que cuantas menos prohibiciones, mayor es nuestra libertad, pero, ¿es esto cierto? ¿No es verdad que la libertad viene condicionada por la posibilidad de prohibición?
Si hay libertad de expresión es porque se prohíbe la censura, o debe existir una libertad política por encima de toda tiranía. Somos libres porque existen prohibiciones que sustentan nuestra propia libertad. Pero, la libertad, no es perfecta, siempre se da alguna prohibición, por lo que existe, en todo caso, una relación directa entre prohibición y libertad.
No pretendo, entrar o abrir un debate filosófico, pero, para adentrarme en el contenido de este “post”, sí que entiendo necesario que todos tengáis claro aquello de que para ser libres o actuar en libertad, primero es necesario saber qué es aquello que se puede o no hacer. Por ejemplo: si queremos vivir en una ciudad tranquila y pacífica, sería bueno regular que nadie moleste, perturbe o actúe violentamente, ¿verdad?
Solo conociendo lo que está prohibido, podremos actuar conforme con lo que está permitido. Pues, lo mismo podría trasladarse a una comunidad de personas o de convivencia mucho más pequeña que una población o ciudad. Lo mismo podría trasladarse a una comunidad de propietarios o de vecinos que se ven abocados a una convivencia pacífica en un edificio o finca. Hay que respetar aquello que está prohibido para vivir en la libertad de lo permitido. Si identificamos las actividades prohibidas, podremos tener claras cuáles están permitidas.
Las leyes de propiedad horizontal no dicen nada sobre lo que se puede prohibir y sobre lo que debe ser permitido en una comunidad de vecinos. Suelen ser leyes bastante genéricas, pero, aun así, resulta lógico pensar que ciertas actividades deben resultar prohibidas porque pueden ocasionar molestias y ruidos al resto de vecinos e, incluso, porque pueden poner en riesgo la finca. En un artículo anterior, os trasladábamos el problema de ciertas actividades como pubs y bares molestos, etc.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que al propietario y al ocupante (arrendatario) del piso o local de negocio no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos.
El artículo 553.40.1 del Codi civil catalán dice que los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en las viviendas y locales de negocio actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad ni aquellas que los estatutos excluyan o prohíban de forma expresa.
Está claro, pues, que, hay ciertas actividades qué deben quedar prohibidas en respeto del resto de los derechos de los vecinos de una finca. Las prohibiciones no pueden ser arbitrarias o ilógicas, ni pueden invadir ilegítimamente el derecho de propiedad o constituir un abuso de derecho por parte de la comunidad.
Una actuación es abusiva si no se funda en justa causa, o si su fin no es legítimo ni beneficia a la comunidad.
Existen diversas sentencias que indican que “no podrán instalarse en los pisos hostales, hoteles ni pensiones”. Tampoco residencias de ancianos (actividad análoga a la hospedería, Audiencia de Asturias, Sec 1ª, sentencia 562/1998). Igualmente, se indica que las viviendas no podrán ser apartamentos turísticos.
Hay pues, actividades prohibidas. La prohibición de dedicar los pisos a fines vedados por la moral o la ley, a industrias perjudiciales a la higiene y al bienestar de los vecinos es un cajón de sastre en el que se pueden incluir muchas actividades, entre ellas la prostitución. Se prohibieron por un Decreto-ley de 3-3-1956. Pero, ¿quién quiere ahora contar con una vivienda en la finca donde se ejerza la prostitución de manera expresa o, escondiendo la actividad bajo la de masajes eróticos o tántricos, o cómo quieran llamarlos?
¿Deben los vecinos permitir dichas actividades en el inmueble o, deben acceder a que estos pisos instalen sus carteles y anuncios en el portal de la finca? Todo son dudas.
Entendemos necesaria la aprobación de la junta para que los locales instalen sus carteles y anuncios deberá ser interpretada muy restrictivamente por los tribunales. El Tribunal Supremo, sentencia de 30-9-2010, falló que los propietarios de un local de negocio pueden alterar la fachada del edificio si es necesario para su negocio, siempre que no se ponga en peligro la seguridad del edificio o su estructura. Resulta evidente que hay negocios que perturban, por sus horarios, por el tipo de personas que los frecuentan, o por su actividad, la seguridad de los vecinos y del propio edificio.
Lo mismo sucede con los pisos de alquiler o pisos turísticos ilegales. Darle un uso turñistico a una vivienda sin contar con licencia o permisos exigidos por el Ayuntamiento es considerado como actividad prohibida.
El Ayuntamiento de Barcelona, en los últimos años, se ha visto obligado a intentar poner solución a todas aquellas fincas que denuncian apartamentos o pisos vacacionales ilegales en tanto que sufren molestias y situaciones de convivencia complicadas.
En este caso, el Ayuntamiento de Barcelona, consciente de las grandes dimensiones de este problema en nuestra ciudad, se ha visto en la necesidad de crear una guía que ha puesto a disposición de todos los ciudadanos para poder, así, dar aviso de los pisos ilegales.
Todo propietario de un piso o vivienda que disponga de cédula de habitabilidad que quiera que en la misma se ejerza un uso o actividad turística, deberá ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento de Barcelona para que, la administración, le conceda una licencia turística. Con ella, se acreditará que la vivienda cumple con todos los requisitos legales para hacer un uso turístico.
Si vives en una finca donde a algún piso se le está dando un uso de vivienda turística pero, no sabes si la misma se ejerce de manera legal o con la licencia o permisos necesarios, puedes consultar en la página del Ayuntamiento de Barcelona únicamente indicando la dirección de la finca si ese piso o vivienda ejerce una actividad turística de manera legal o no. Si la dirección de la finca no aparece en el portal web, el piso o vivienda estará ejerciendo la actividad turística de manera ilegal, por lo que mediante el mismo portal podrá enviar una queja formal al Ayuntamiento rellenando un formulario online o llamando al 010.
En el caso de que la vivienda ejerza un uso turístico permitido y disponga de licencia, hay que tener en cuenta que el propietario o agencia que gestione ese inmueble deberá contar con un servicio de mantenimiento para resolver incidencias de manera eficaz y rápida por lo que será conveniente facilitar a los vecinos y a sus inquilinos, un teléfono de contacto 24h para incidencias o para cualquier consulta relativa a la vivienda.
Para clausurar un piso turístico ilegal o una vivienda cuya actividad no esté permitida, es decir, de actividad prohibida, hay que presentar una queda al Ayuntamiento que, abrirá un largo proceso que principiará con una inspección de la vivienda. Una vez el Ayuntamiento se persone en el inmueble y verifique los hechos denunciados por no cumplir el propietario de ese piso o vivienda la normativa vigente, se iniciará el trámite de cierre de dicha actividad, notificándole al propietario la decisión de cierre.
Tras recibir la notificación, el propietario dispone de 10 días para presentar alegaciones. Si recurre por esta vía y demuestra que lo que se le imputa no es cierto el caso se archiva.
En el caso contrario (que no presente alegaciones o que estas carezcan de fundamento) se emite la Orden de Cese mediante notificación al propietario. De nuevo, podrá presentar recursos y si demuestra falsedad de los hechos el caso se archiva.
De lo contrario el proceso de cierre sigue adelante, siempre y cuando se verifique que el propietario tras los dos primeros avisos no ha cedido la actividad.
En el caso de que no haya cesado la actividad prohibida de la vivienda el Ayuntamiento procesa el orden de precinto. Si el propietario se niega a precintar la vivienda la administración deberá obtener una orden judicial.
Para ello, el Ayuntamiento de Barcelona tiene la potestad de abrir expedientes y así poder archivar todos los fundamentos y pruebas suficientes para que el juzgado, en última instancia, pueda emitir una orden de cese de actividad basándose en la Ley de Turismo de Cataluña 13/2002.
Hay que decir que si el propietario cumple la orden de cese de la actividad, todo el proceso de precinto no se lleva a cabo, cosa que es una tendencia al alza por parte de los propietarios que han actuado irregularmente, para ahorrarse sanciones y multas.
Si un piso turístico ilegal se precinta con huéspedes dentro el Ayuntamiento los realojará sin ningún coste adicional para ellos. Sin embargo, estos gastos sí que serán reclamados posteriormente al propietario del piso sin licencia.
Así pues, es muy importante que cada comunidad regule en sus estatutos todas aquellas prohibiciones que considere necesarias para garantizar la pacífica convivencia de todos los vecinos y propietarios del inmueble. Solo así todos los vecinos serán libres y no hará falta prohibir.