NADIE ESTÁ OBLIGADO A VIVIR EN COMUNIDAD
Dicen que “compartir es vivir”. Y, es cierto. Compartir con los demás, nos hace sentirnos, por lo general, más vivos. Somos seres sociales. Vivimos unidos o en continuo contacto con los demás. Y, sin duda, cuando compartimos, gestionamos nuestro espacio y nuestras cosas y pertenencias con quienes, en nuestra vida, tienen un papel protagonista o determinante.
Compartir implica consciencia, entender las necesidades de los demás, nos ayuda a conocernos a nosotros mismos y, genera empatía. Muchas veces, compartiendo, se imparte justicia, además. Compartir implica actitud. No se trata de compartir por compartir, sino de hacerlo de la forma mejor y más adecuada. Compartir nos ayuda a ser mucho más hábiles y socialmente mejores.
Cuando compartimos, disfrutamos de manera simultánea o alternativa de algo con alguien. Damos alguna cosa, sin esperar nada a cambio. Normalmente, las personas compartimos por el placer de hacer felices a otras personas, por el placer de disfrutar de algo con los demás.
Pero, hay ocasiones, en las que desaparecen esas ganas de compartir tiempo y espacio con alguien. Nuestras necesidades ya no son las mismas y ya no nos gusta o nos resulta beneficioso compartir.
Esto mismo sucede cuando dos personas son copropietarias de un bien inmueble. Quizás tengan un bien en condominio por amor, por convivencia o conveniencia mutua, por interés patrimonial, o por necesidad, incluso. Pero, cuando cualquiera de estos intereses decaen o desaparecen y, ya no nos interese compartir, si estamos ante un bien indivisible del que cada uno de los copropietarios tenga o mantenga la participación de una cuota ideal sobre el mismo, aun así, nadie nos puede obligar a vivir en comunidad.
El artículo 400 del Código Civil indica que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
La acción de división, es un acto de disposición, no de administración. Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario. Es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad que tiene, además, carácter absoluto.
Aun así, es cierto, que el propio párrafo segundo del mismo artículo 400 del Código Civil admite que, aunque cualquiera de los comuneros pueda instar la acción de división de cosa común, sí que se admite la posibilidad de que, entre los copropietarios se dé un pacto de exclusión de la división. Es decir, si todos los comuneros, de manera unánime, están conformes en no proceder a la división de la cosa común por un tiempo que, en caso alguno podrá ser indefinido, o superar los diez años, ni perpetuo, podrán acordar no dividir la cosa durante este tiempo.
Hay que tener en cuenta que si la cosa es divisible se podrá proceder a su división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Pero, si se trata de un edificio se podría proceder a su división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo del Código Civil).
Si la cosa es indivisible, el artículo 404 del Código Civil indica que ya sea por indivisibilidad material o porque de efectuarse la división entonces resultaría inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero del Código Civil), en tales casos se efectuará la división económica. Es decir, se adjudicará el bien a uno de ellos y, éste deberá indemnizar a los demás según sus respectivas cuotas y, en caso de no existir acuerdo en cuanto a ello, se procederá a su venta y se repartirá el precio.
Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia – artículo 406 del Código Civil-, y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo del Código Civil, “bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga«. Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta.
Cualquier persona que sea comunero o condueño de un bien indivisible con otra u otras personas, puede proceder a practicar la división de mutuo acuerdo y de forma extrajudicial. Estando todos los comuneros de acuerdo, la división de la cosa común y extinción de condominio puede hacerse vía notarial. En este caso, los comuneros procederán a acordar esa división mediante escritura pública y, posteriormente, tras liquidar los impuestos correspondientes, podrán inscribir la misma en el Registro de la Propiedad correspondiente.
En caso de no existir acuerdo, se puede acudir a la vía judicial, para que, mediante un procedimiento de división de cosa común, sea un Juez quien extinga el condominio sobre el bien inmueble que se trate, solicitando o bien la adjudicación de la propiedad a uno de los propietarios o, en caso de no querer o poder adjudicárselo ninguno de ellos, se pueda proceder a la venta del inmueble a un tercero y al reparto del importe de esa venta entre los copropietarios o, si no existe acuerdo, finalmente, pueda salir a subasta ese bien, como decíamos.
Hay que tener en cuenta que, en todo caso, el artículo 403 de la LEC dispone que “los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero, no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.
El procedimiento judicial para tramitar la acción de división de la cosa común, será un procedimiento declarativo que, en función del valor del bien, se llevará a cabo mediante un juicio verbal –si el valor del bien es inferior a seis mil euros-, o mediante un procedimiento ordinario -cuando el valor del bien sea superior a seis mil euros-. En ambos casos, será preceptiva la intervención de abogado y de procurador.
Hay que decir, pero, que si quienes quieren salir de la situación de comunidad son dos personas que se separan o divorcian, en caso de ruptura matrimonial, existe otra vía distinta para poder proceder a la división de la cosa común y, es en todo caso, dentro del procedimiento de separación o divorcio.
En todo caso, antes de interponer la acción judicial de división de cosa común, es importante mirar de requerir de manera extrajudicial a los demás copropietarios o comuneros a fin de instarles a la extinción del condominio, ya sea mediante burofax, un acto de conciliación judicial o mediante mediación. El hecho de no contestar a ese requerimiento o de desatenderlo, implicaría una condena en costas en el procedimiento judicial, aunque se diese el allanamiento o conformidad con la división en ese momento, puesto que supondría haber actuado con mala fe obligando a ese comunero instante a acudir a la vía judicial cuando se podía haber podido resolver la situación de condominio de forma extrajudicial entre las partes.
Hay que tener en cuenta que, aunque el bien inmueble objeto de división sea la vivienda familiar y, una de las partes tenga atribuido el derecho de uso sobre la misma, ello no será nunca una causa de oposición suficiente a la acción de división de cosa común, porque, no son dos acciones incompatibles, la de tener la propiedad del inmueble con la del derecho de uso del mismo. Alegar dicho derecho de uso de la vivienda familiar como causa de oposición, puede llevarte a ser condenado en costas (art. 395 LEC), por lo expuesto.
Sea como sea, al finalizar el procedimiento mediante sentencia que estime la división de cosa común y extinción de condominio, también será necesario proceder a liquidar los impuestos correspondientes previamente a poder inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
La división de la cosa común va a provocar efectos entre los copropietarios y frente a terceros.
El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.
La obligación, después de la división, de cada condueño respecto de los demás, de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 406 del Código Civil. Y, frente a terceros, la ley establece, que la división, nunca va a poder perjudicarles.
Así pues, es cierto que compartir mientras se quiere, enriquece pero, a veces, cuando ya no satisface tener o mantener algo en común con alguien, puede ser necesario romper o dividir para poner solución y, es que, ya lo decían los romanos: “divide y vencerás”.