Leyendo “Kafka y la muñeca viajera”, me encuentro con una frase que me da qué pensar: “los poetas levantan castillos en el aire, los locos los habitan, y alguien, en la vida real, cobra el alquiler”. Y, aunque en este caso, inmersa en la lectura y metida en la historia me quedaría soñando entre poetas y locos, en la vida real, tras pasar página, cuando la relación termina, asoman mil condiciones y pactos que nos limitan y condicionan hacia un reparto justo de derechos y responsabilidades.

Lo mismo sucede tras el fin de cualquier relación contractual, como puede ser la de un contrato de alquiler, cuando el inquilino, tras el tiempo pactado o cuando aún la vigencia no ha expirado decide romper la relación contractual y devolver la posesión del inmueble.

En ese momento, en el de restituir a cada una de las partes lo que le corresponde –al propietario las llaves y el uso y disfrute del inmueble y al inquilino la devolución o no de la fianza depositada– es cuando, como en todo fin de una relación, vienen los problemas muchas veces.

Pero, ¿QUÉ ES LA FIANZA EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O DE ALQUILER?

En los contratos de arrendamiento o de alquiler , es habitual que la propiedad del inmueble, pida una cantidad de dinero  al inquilino o arrendatario en concepto de fianza o de garantía adicional –que suele equivaler a una mensualidad de renta– para garantizar que cualquier daño o desperfecto que, por el mal uso, el arrendatario pueda causar en la vivienda, queden cubiertos a la hora de finalizar el contrato.

Así pues, si a la entrega de la vivienda por el arrendatario al arrendador éste comprueba la existencia de desperfectos, todos aquellos gastos que sean necesarios realizar por el arrendador para repararlos, serán descontados del importe de fianza devolviendo el resto de la misma al arrendatario. Del mismo modo, si no hay desperfectos, al arrendatario le será retornada la totalidad de la fianza.

Pero, contrariamente a lo que muchos piensan, la fianza no puede ser utilizada para el pago de rentas pendientes. Es decir, el arrendatario no puede dejar a deber algún mes de renta para que el mismo sea compensado con la fianza.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la fianza y establece que, cuando se celebre un contrato de arrendamiento será obligatorio exigir fianza por la propiedad y prestarla por el arrendatario. Y, ¿en qué cantidad? Pues en cantidad equivalente a una  mensualidad de la renta, si se trata de arrendamiento de vivienda y, de dos mensualidades de renta para arrendamientos de uso distinto de vivienda.

Dicha fianza, según continúa regulando el mismo artículo de la LAU, no podrá ser actualizada durante los primeros años del contrato de arrendamiento, salvo que el arrendamiento se prorrogue, momento en que el arrendador podrá exigir que la fianza se incremente, o el arrendatario, solicitar que la misma disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La cantidad entregada en concepto de fianza por el arrendatario al arrendador deberá ser depositada, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. En Catalunya, serán depositadas en el INCASOL. Y, de este modo, las fianzas se convierten, además de en garantía entre arrendador y arrendatario, en fuentes de ingreso para las Administraciones autonómicas.

Hay que decir que, aun existir obligación de prestar fianza, dada la relación privada entre arrendador y arrendatario, sería válido cualquier pacto en virtud del cual el propietario liberara al arrendatario o inquilino del deber de prestar fianza.

¿CÓMO HAY QUE PROCEDER A LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA?

Una vez acaba la relación entre las partes y el arrendatario entrega las llaves a la propiedad del inmueble, hay que comprobar que todo en la vivienda esté en condiciones adecuadas de uso para proceder, entonces, a la devolución de la fianza.

El art. 36.4 de la LAU indica que “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución”. Por ello, si el inquilino abandona la vivienda y en el plazo de un mes, la propiedad del inmueble no le ha devuelto la fianza, éste puede reclamarle la fianza judicialmente al propietario, junto con intereses legales de demora.

Aunque el arrendatario tiene facultad para exigir la devolución de la fianza a la finalización del arriendo, hay que advertir que, no podrá dirigirse a la Administración para la devolución de la cantidad que en su día entregó al arrendador en concepto de fianza. La solicitud de la devolución de la fianza ante la Administración –INCASOL en Catalunya- solamente le corresponde al propietario o arrendador del inmueble.

Una vez el propietario rescata la cantidad de fianza depositada ante la Administración, la ley indica que deberá entonces, proceder a la devolución de la fianza al arrendatario pero, compensando antes el importe de los posibles desperfectos que pudieran existir o haber en la vivienda o local, en el plazo de un mes desde la entrega, como hemos indicado, de las llaves.

¿Cuáles son entonces, los desperfectos, daños o impagos que pueden ser descontados de la fianza?

Muchas veces, el problema llega a la hora de determinar qué desperfectos pueden o no ser descontados de la fianza.  La ley, no indica qué puede ser descontado o no pero la jurisprudencia, con el tiempo, ha ido concretándolo, de tal manera que, por ejemplo, si el inquilino deja de pagar alguna mensualidad de alquiler o se ha excedido en el plazo legal para pagar el mismo, la propiedad puede descontarlo de forma justificada de la fianza.

Asimismo, si el inquilino deja la vivienda de forma anticipada a la finalización del contrato, produciéndose antes de los seis meses del arriendo, se considera como un abandono prematuro que puede dar lugar a una indemnización de un mes de renta (artículo 11 LAU), quedando liberado el propietario, de igual modo, a quedarse en compensación y de manera justificada la fianza.

De igual modo sucede con las facturas que queden pendientes de pago por el inquilino del mes o trimestre en que éste abandona el inmueble. El propietario podrá quedarse con la parte proporcional de esa cantidad de la fianza que le permita hacer frente a esas facturas, debiendo proceder a la devolución de la parte restante de fianza al arrendatario.

Cualquier daño o rotura causado en el inmueble que sean causados por un uso indebido o mal uso por parte del inquilino, deberá ser reparado por éste o en todo caso, deberá asumir el coste de su reparación. Y, de no hacerlo, será el propietario quien lo repare utilizando la fianza depositada y devolviendo, si procede, el importe que reste al arrendatario o inquilino.

El artículo 21.4 de la LAU indica que “las pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario”. Por lo tanto , el inquilino, será quien deba correr con los gastos de reparación de la vivienda si cuando la habita alguna cosa se estropea, o por ejemplo, si cambia el color de la pintura de las paredes, antes de la entrega del inmueble, deberá restablecerlas al color original. Pero, si algo que ya estaba en la vivienda se estropea por el desgaste o por el uso, será el arrendador o propietario quien deba en todo caso, repararlo. El arrendador deberá reparar todos aquellos daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad del edificio.

La limpieza del inmueble es otra de las partidas que puede ser descontada antes de proceder a la devolución de la fianza. El arrendador puede exigirle al inquilino que devuelva la vivienda limpia y ordenada. En caso contrario, podrá descontar de la fianza el coste del gasto que le ocasione limpiar la vivienda o recogerla, pero, para ello, deberá contar con fotografías del momento de la entrega de las llaves para así poder acreditar el estado en que se entrega la misma.

En la práctica, la devolución de la fianza genera habitualmente problemas y diferencias entre las partes, puesto que pocas veces se está conforme con lo que debe o puede ser descontado de la fianza o no e incluso, existen controversias con el importe que se debe o no descontar.

Lo importante, para evitar problemas entre las partes, será establecer un inventario en el momento de la firma del contrato de alquiler y, añadir fotografías o una declaración del estado en que se entrega y acepta el inmueble.

Pero, de igual modo, a la finalización del contrato, en el momento de la entrega de llaves, deberá procederse a realizar nuevas fotografías y a repasar el estado del inmueble. En caso de existir desperfectos, la propiedad, dentro del mes de la entrega de la posesión, deberá poder comunicar al inquilino si todo está en orden o, si por el contrario, existen desperfectos y cuantificar los mismos facilitándole al inquilino presupuestos para que ambas partes se pongan de acuerdo en la forma de proceder a la reparación de los mismos.

Si no existe acuerdo entre las partes, el arrendador podrá retener la fianza y dejará de aplicarse el plazo del mes, puesto que existirá una causa justificada para su retención. Pero, para ello, previamente, deberá notificarle al inquilino que no va a poder devolvérsela en ese plazo hasta que no se tengan los presupuestos solicitados para poder proceder a la reparación de los daños. Una vez conocido por arrendador y arrendatario el importe de la reparación, se realizará la liquidación correspondiente y se procederá a la devolución parcial de la fianza, dejando la liquidación final cuando se disponga de la factura definitiva tras la realización de los trabajos.

Pero, y para cuando no haya acuerdo entre las partes se podrá acudir a la vía judicial y, mediante el correspondiente juicio verbal el juez resolverá al respecto de si el propietario puede o no retener la fianza o si, por el contrario, la misma le debe ser devuelta al inquilino.

Y es que, a veces, cuando las relaciones terminan, ya sean contractuales o no, el dolor o el rencor hace que veamos a quienes han sido cómplices antes, ahora como enemigos y, es entonces cuando, cómo decía Platón, surge la duda sobre si existe o no el derecho a que se les devuelva lo que se les debe.

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