“VIRTUD HACE CASA Y, VICIO, LA ARRASA”
Dicen que “un hogar es un refugio contra todo tipo de tormentas”. Quizás, un hogar sea el único sitio donde cada uno de nosotros nos sentimos a salvo y seguros. Un hogar no se hace en un día, sino que se construye a lo largo del tiempo. Un hogar se hace de momentos y de la suma de nuestros objetos, fotografías y recuerdos.
Cada hogar es un mundo y, cada uno de nosotros pertecenemos a ese espacio que impregnamos a diario de nuestras vivencias, dándole nuestra personalidad y carácter.
El hogar nos identifica con ese afecto o emoción que nos conecta a “sentirse en casa”, y a sentirse libre y seguro. En nuestro hogar podemos ser nosotros mismos. Podemos caminar descalzos e imponer nuestra propia ley y normas. Podemos acurrucarnos en el sofá, soñar en voz alta, mirar nuestra serie favorita, vivir un gran amor, dialogar en confidencia, llorar ante fracasos, reponernos con un espumoso baño e, incluso, podemos cantar en voz muy alta, pintar a todo color y tocar la guitarra como si fuésemos Jimi Hendrix.
Mario Benedetti decía que “la vivienda no es sólo un bien inmobiliario, sino una forma, también, de consolidación espiritual” y, ese sentimiento de seguridad y calma que se consigue en el hogar, es lo que cualquier persona quiere encontrar cuando busca una casa o vivienda donde residir y establecerse.
Encontrar una vivienda que poder transformar en nuestro hogar no es fácil. Esa será nuestra residencia habitual y, salvo que la podamos o queramos comprar, podremos acceder a ella mediante un contrato de alquiler, donde el propietario del inmueble nos cederá temporalmente su uso y disfrute a cambio del pago de una renta por un precio determinado.
Quien cede la posesión del bien será conocido como arrendador, mientras, quien adquiere el bien a cambio del pago de una renta, será el arrendatario.
Arrendador y arrendatario, formalizarán el arrendamiento o alquiler mediante un contrato que, podrá tener forma escrita o verbal. Sin embargo, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes exijan la formalización del pacto por escrito cuando se trate de un contrato de alquiler de vivienda.
El contrato de arrendamiento es consensual, porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere de más formalidades. Salvo que se trate, eso sí, de un arrendamiento de vivienda, ya que en ese caso, resultará obligatorio respetar la LAU.
De igual modo, el contrato de arrendamiento es también bilateral –en tanto que interviene la parte transmitente de la posesión y la parte que la recibe-; es temporal, puesto que el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado y, es oneroso, porque el arrendatario que entra a ocupar y a disfrutar del inmueble, paga una renta por usar el mismo.
Los contratos de arrendamientos de vivienda con mobiliario, trasteros o plazas de garaje, deben de reunir una serie de características para que les sea de aplicación la LAU: En primer lugar, hay que estar al carácter de los accesorios de la finca arrendada y, en segundo lugar, hay que ver si son o no cedidos por el arrendador en el mismo contrato de arrendamiento de vivienda.
Por lo tanto, para aplicar el régimen de arrendamiento de vivienda es mprescindible que estos elementos se arrienden como accesorios de un principal; que se trate de un solo contrato que incluya la vivienda y los accesorios, un mismo régimen jurídico, aunque con la posibilidad de establecer rentas separadas para cada elemento o una renta única formada por parámetros diferentes.
De forma lógica, cuando cualquiera de estos bienes sean arrendados de manera independiente y no como “accesorio de la vivienda”, su régimen jurídico será el de los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”.
Por lo que respecta a la duración del arrendamiento, ésta será libremente pactada por las partes. En articulo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la reforma del 6 de marzo de 2019 establece un plazo mínimo y, por ello indica que si la duración del arrendamiento de vivienda es inferior a conco años, o inferior a siete años en caso de ser el arrendador persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Aun así, si no se ha estipulado plazo de duración, o se ha establecido el mismo pero de manera indeterminada, el contrato de arrendamiento de vivienda se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
El artículo 10 de la LAU tras la reforma del 6 de marzo de 2019 establece que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, o de cualquiera de sus prórrogas –una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica-, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Pero, como que no todo es para siempre y siendo que las partes pueden querer cambiar a otra vivienda distinta en cualquier momento, el artículo 11 de la LAU, tras la reforma del 6 de marzo de 2019, trata sobre el desistimiento.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Pero, cuando la vivienda está aquilada por un matrimonio, para el caso de que cualquiera de ellos manifestase su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge (art. 12 de la LAU).
A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento de vivienda se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento de vivienda podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
El artículo 17 de la LAU trata sobre la renta e indica que la misma será libremente estipulada entre las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
En los contratos de arrendamiento de vivienda podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
El artículo 18 de la LAU dice que, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Muchas veces, durante la vida del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador o propietario del inmueble se ve obligado o en la necesidad de tener que realizar obras de mejora en el inmueble -arreglar la cocina, o renovar los baños del inmueble e incluso poner parket, por ejemplo-, y el artículo 19 de la LAU indica entonces lo siguiente:
“ La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.”
Pero, además de las obras de mejora, están las de conservación de la vivienda –que el propio artículo 21 de la LAU regula-. Y es que, el propio artículo establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Ahora bien, el arrendatario o inquilino, de acuerdo al artículo 23 de la LAU, no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el arrendatario realiza obras sin el consentimiento de la propiedad, el arrendador podrá resolver el contrato y le podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o que conserve la modificación efectuada, sin que el arrendatario pueda reclamar nada por ello.
Con la reforma última de la LAU de 2019, se permite a aquellos arrendatarios con discapacidad que, previa notificación escrita al arrendador, podrán realizar todas aquellas obras o actuaciones necesarias en el inmueble – siempre que no afecten a elementos comunes o a la seguridad y estabilidad– para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a su discapacidad o a la de su cónyuge, pareja o familiar o a su edad o a la del familiar con el que conviva si esta es superior a setenta años (artículo 24 LAU).
El arrendatario estará obligado, al término del contrato de arrendamiento, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. El subarriendo o la cesión inconsentidos. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Y es que, ya lo dicen: “virtud hace casa y vicio la arrasa”. Cada vivienda conserva las huellas de las personas que los habitan, así que, mejor siempre será cuidar de nuestro hogar.