Todos pensamos en nuestro hogar como ese lugar donde al terminar la jornada descansamos tranquilamente y disfrutamos de nuestra intimidad. Ese lugar infranqueable que nos proporciona, o nos debería proporcionar, seguridad y calma.

Vivir en propiedad horizontal implica aceptar y respetar ciertas normas, sobre todo de convivencia y respeto hacia los vecinos, pero al cerrar tras de ti la puerta de tu casa, no hay más reglas que las que por ti hay impuestas. Y, mientras tengas claro que “tu libertad termina cuando empieza la de los demás”, es decir, mientras la ley de tus cuatro paredes no tenga normas que falten al respeto o que molesten o violen los derechos de los demás vecinos, todo irá bien.

Pero, hay ocasiones donde, aunque exista ese respeto vecinal, se pueden dar circunstancias que, de manera fortuita, puedan causar daños a terceros. Incluso, puede que por una falta en ti de diligencia puedas ocasionar molestias y daños a otros vecinos.

Seguro que recuerdas alguna situación donde en la tranquilidad de tu hogar te has visto sorprendido por una fuga de agua de algún vecino o por alguna filtración que, descontrolada y a gran velocidad invadía tu espacio y te inundaba estropeando parte de tus muebles o del contenido de tu casa o del continente de la misma.

En milésimas de segundo el agua brota y te “ataca” y, sin pensártelo dos veces, intentas salvar los muebles con un ejército de toallas y con cualquier olla o cubo que te haga a la par de escudo. La calma se transforma en el más absoluto caos. Y, cada vez cae más agua y lo hace más rápido. Con tu teléfono grabas y buscas la manera de avisar al vecino para que corte el agua. Pero en el piso de arriba no hay nadie. No sabes si reír o llorar. Al final consigues hablar con el presidente de la comunidad, quien se apiada de ti y, viendo que lo tienes todo inundado, decide cortar la llave de paso general hasta que el vecino invasor y, seguro que ignorante de ser causante de un torrente, regrese y haga frente a todo el desaguisado.

Es entonces cuando las sonrisas y saludos cordiales que cruzas en rellanos y ascensores entre conversaciones banales, cortesías y/o cumplidos dejan salir reproches, culpas y responsabilidades que durante unos días, quizás meses, puedan jugar a dos bandos entre compañías, propietarios e inquilinos. El conflicto se hará más o menos amable en función de la capacidad de comunicación y talante de cada vecino y, evidentemente, en función también del interés y grado de implicación del causante en la solución del problema o perjuicio.

Y, es que, los problemas de filtración de aguas procedentes del vecino del piso superior, ya sea por dejarse un grifo abierto, o por un escape que, quizás, incluso a él le resultaba imperceptible –una tubería porosa o rota, filtraciones de terrazas, etc.-es uno de los problemas más habituales que afectan a propietarios y a inquilinos de una vivienda en propiedad horizontal pero, muchas veces, por los nervios del momento, nadamos en el desconcierto e ignorantes de qué es lo que tenemos que hacer.

Mediante este post, pretendemos explicaros o daros una pequeña guía sobre qué hay que hacer en estos casos.

¿QUÉ VÍAS DE RECLAMACIÓN TIENE UN PROPIETARIO O INQUILINO QUE SUFRE FILTRACIONES DE AGUA? ES DECIR: QUÉ SE PUEDE RECLAMAR Y QUÉ NO Y, COMO Y EN QUÉ PLAZOS HAY QUE RECLAMAR.

Si tienes filtraciones de agua, ¿QUÉ ES LO PRIMERO QUE DEBES HACER?

Si te ha caído agua del techo y se te ha inundado la casa lo primero que presupones es que, el responsable de los daños que te están causando es el vecino de arriba. Pero, ¿estamos seguros? No. Y, lo primero que debemos hacer es estar completamente seguros de quién es el responsable de las filtraciones. No podemos acusar a nadie sin tener pruebas que determinen la causa cierta.

Seguramente, acabes teniendo razón y el responsable sea el propietario de la vivienda o local situada en la planta superior, PERO, a veces, la filtración puede proceder, por ejemplo, de una bajante comunitaria haciendo entonces responsable a la Comunidad de Propietarios. Por ello, es importante, primero  mirar de mantener la calma, descartar posibilidades y, sobre todo, intentar evitar cualquier hostilidad con los vecinos. A veces, sin tener todavía la certeza absoluta sobre el origen de los daños –de la filtración de agua– tendemos a acusar de antemano al vecino del piso superior y ello luego puede hacer escalar un conflicto que hubiese tenido una fácil solución.

Así pues, puede ser que las filtraciones provengan bien de elementos comunes del edificio –como por ejemplo de una fachada o terraza comunitaria o de una bajante-, en cuyo caso quedará obligada a reparar el daño la comunidad de propietarios, pero, también puede ser que las filtraciones deriven de la vivienda de un particular que, quizás, tenga una tubería interna averiada o que haya realizado obras recientes defectuosas y, en tal caso, será ese vecino quien deberá reparar e indemnizar por los daños causados.

Cuando las partes se ponen de acuerdo con el origen del problema y tienen claro y están conformes sobre a quien le corresponde solucionar la avería y reparar los daños, no hay problema. Pero, si ni los propietarios ni los seguros se ponen de acuerdo, en tal caso, será necesario que un arquitectobien privado, si no hay seguro o bien enviado por el Seguro del Hogar, si se tiene contratado– realice un informe pericial que contenga: la cuantía de los daños causados en el continente y contenido, el posible origen y responsable del daño y el precio y cuantía del coste de la reparación.

Una vez ya han actuado los peritos y conocemos el resultado de su informe y, por tanto, quién es el responsable de los daños causados, lo primero que hay que hacer es ponernos en contacto con el causante –ya sea a través de los servicios jurídicos de nuestro seguro, por e-mail o mediante burofax-. Siempre es mejor mirar de hablar con el responsable de una manera amistosa para ver de qué forma se pone en marcha la solución técnica dada por el perito.

Pero, el responsable de los daños, una vez le demos traslado del resultado del informe de nuestro perito, seguro que dará parte a su seguro para que mire de poner una solución y reparen el siniestro de la manera más efectiva y rápida posible.

Si quien causa los daños no cuenta con un seguro de hogar privado contratado, deberá realizar la reparación de los daños causados por su cuenta y, una vez reparado el foco o causa de la filtración de agua o siniestro, el perjudicado dará entonces parte a su seguro para que reparen los daños que a él se le han ocasionado y, con posterioridad le reclame al causante el coste de dicha reparación.

Pero, ¿Qué pasa si el causante de la filtración de agua, no tiene seguro de hogar contratado y además se niega a llevar a cabo la reparación?

En este caso, no nos quedará más remedio que el de acudir a la vía judicial para que un juez decida al respecto.  De igual modo, si el causante de las filtraciones de agua repara el siniestro pero no lo hace de una manera efectiva, no quedará más remedio que interponer la correspondiente reclamación judicial, bien a través de los servicios jurídicos contratados en su seguro de hogar, o bien a través de un abogado que, recomendamos sea experto en estos asuntos.

En caso de contar con seguro de hogar privado, la póliza tendrá una cláusula de defensa jurídica que te permitirá designar libremente al abogado que desees, cuyos gastos abonará tu seguro.

Hay que tener en cuenta que si en la vivienda donde se han producido las filtraciones, quien reside es un inquilino, el vecino del piso de abajo que sufre el daño, debería dirigir su reclamación contra el propietario de la vivienda causante del daño, ya que, las causas de las filtraciones de agua pueden ser diversas. Si con posterioridad se determina que los daños se han provocado por una negligencia del inquilino el propietario, entonces, podrá repetir su acción contra el mismo.

Y, ¿qué pasa si quien sufre los daños de la filtración de agua del vecino de arriba es un arrendatario también? Pues, en ese caso, el inquilino de la vivienda que sufre los daños por filtraciones de agua puede iniciar su reclamación frente al causante.

Como vemos, en caso de que el causante se oponga a la reparación, existe siempre la vía de la reclamación judicial. Pero, ¿Qué plazo tenemos para reclamar los daños y, cuál es el procedimiento a seguir? 

El plazo para este tipo de reclamaciones, por tratarse de una reclamación por culpa extracontractual es de UN AÑO si nos basamos en el Código Civil y, de TRES AÑOS de acuerdo al Código Civil de Catalunya. Este plazo es de prescripción y, comenzará a correr, desde el momento en que se producen los daños.

En el caso de las filtraciones de agua, el plazo comenzará a correr desde que cesa la filtración de forma definitiva.

EN RESUMEN, PUES, EL PROCESO PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE UNAS FILTRACIONES DE AGUA ES EL SIGUIENTE:

  • Es recomendable elaborar un informe pericial, que incluya presupuesto o factura de reparación. Es aconsejable contratar los servicios de un arquitecto técnico para que cuantifique los daños sufridos y determine el origen o responsable de los mismos. No obstante, cuando el daño se ha solventado con una pequeña reparación, nos bastará con la factura del profesional interviniente.
  • Una vez contamos con el informe y se determina la causa y el causante de los daños es importante enviar un requerimiento extrajudicial al causante. En este requerimiento formularemos nuestras pretensiones de forma concreta y dándole un plazo previo de respuesta para que el responsable del daño cumpla con la reparación o indemnización que corresponda. Este requerimiento previo es potestativo, pero determinará la buena fe con la que intervendremos en el proceso porque hemos intentado evitar el juicio. Pero además, interrumpirá el plazo de prescripciónevitando que perdamos la acción y posibilidad de reclamación por el solo transcurso del tiempo.
  • Transcurrido un tiempo prudencial desde la recepción del requerimiento, presentaremos la demanda de responsabilidad civil, frente al responsable y causante del daño. Es decir, frente al propietario de la vivienda como frente a su seguro. Es importante incluir como demandado al seguro del causante del daño porque se da la posibilidad de que este sea insolvente y no pueda resarcirnos en los daños causados.
  • En la demanda solicitaremos que se condene al demandado causante del daño, y al responsable civil a: reparar los daños causados en el continente y/o a reparar los daños causados en el contenido. Se solicitará que se obligue al causante a reparar el origen de los daños si estos son en su vivienda o en elementos comunitarios según el caso. Y, se podrá solicitar una indemnización añadida por las costas del procedimiento.

Vivir en propiedad horizontal tiene sus pros y sus contras. Situaciones como la que os hemos explicado en este post, relacionadas con molestias causadas, daños en zonas comunes o filtraciones de agua, pueden empeorar las relaciones vecinales si no se sabe tratar el conflicto desde el respeto y la cordialidad. Iniciar un procedimiento judicial contra un vecino nunca es fácil, puesto que las partes, normalmente, deben continuar conviviendo y compartiendo espacios y zonas comunes. Es por eso que la mediación se usa cada vez más para resolver conflictos, especialmente aquellos que se dan en las comunidades de vecinos, precisamente, para ayudar a fomentar la relación de convivencia.

Existen vecinos buenos y vecinos malos. Estamos de acuerdo que, alguno puede ser ruidoso o molesto. En toda comunidad está el vecino chismoso, el vecino amable y servicial, el músico, el que te niega el saludo y el vecino arisco o el ermitaño. Pero, del mismo modo que pasa con la familia, los vecinos no se eligen. Para tener un buen vecino, compórtate como un buen vecino. A veces, incluso las cosas que parecen difíciles son fáciles.

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